地価公示法と不動産鑑定評価基準

地価公示法は何のための法律か

土地には決まった定価がありません。同じ土地でも売主の希望額、買主の言い値、相続税の評価額、固定資産税の評価額とバラバラの数字が並びます。そこで国が「この地点の土地なら1平方メートルあたりいくらが妥当か」という物差しを毎年公表しているのが地価公示です。

地価公示法1条は、標準地を選定してその正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することを目的とすると定めています。「一般の取引の物差し」と「公共事業の用地買収の物差し」という2つの顔がある、と押さえてください。この2つの顔が、後で学ぶ「指標」と「規準」の使い分けにそのままつながります。

地価公示の手続 — 誰が・いつ・何をするか

手続は6ステップです。主語がすべて土地鑑定委員会である点（国土交通大臣ではありません）と、鑑定評価だけが不動産鑑定士の仕事である点を、図で押さえてしまいましょう。

不動産鑑定士が標準地を鑑定評価するときは、次の3つを勘案しなければなりません（4条）。この3つは、後で学ぶ鑑定評価の3手法（取引事例比較法・収益還元法・原価法）にそれぞれ対応しています。

• 近傍類地の取引価格から算定される推定の価格
• 近傍類地の地代等から算定される推定の価格
• 同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用額

公示された後の流れも問われます。土地鑑定委員会は、公示をしたときは速やかに、関係市町村の長に対し、その市町村が属する都道府県に存する標準地に係る公示事項を記載した書面及び図面を送付しなければなりません。送付を受けた市町村長は、これを当該市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければなりません（7条）。「請求があった者にだけ見せる」のではなく、備え置いて誰でも見られるようにする義務です。

次に、公示される中身を確認します。公示事項でないものを選ばせる出題が定番です。

標準地の選定と「正常な価格」

まずどこから選ぶかです。標準地は公示区域の中から選ばれます。公示区域とは、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域をいい、国土利用計画法の規制区域は除かれます。ここから2つの結論が出ます。

• 都市計画区域外にも公示区域はありうる——「標準地は都市計画区域内から選ばれる」と言い切る肢は誤りです
• 規制区域内の土地は標準地に選定されない——規制区域は土地取引に許可が必要で自由な取引が行われない区域なので、「自由な取引で通常成立する価格」を観測する場所として適さないからです

次にどんな土地を選ぶかです。土地鑑定委員会は、自然的および社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について標準地を選定します（3条）。ポイントは「通常」と「一団」です。極端に立派な土地でも極端に劣った土地でもない、その地域の標準的・平均的な土地を選ぶということ、そして1筆の土地に限られない（複数の筆でも一団としてまとまっていればよい）ということです。また、借地権など土地の使用収益を制限する権利が付いている土地であっても、標準地に選定することは可能です。

そして最重要の正常な価格の定義です（2条2項）。正常な価格とは、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいいます。さらにカッコ書きが決定的で、その土地に建物その他の定着物がある場合、または地上権その他その土地の使用もしくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物または権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格をいいます。つまり、実際には建物が建っていても借地人がいても、地価公示では更地としての価格を出すということです。

公示価格の効力 — 「指標」と「規準」

この章で最も出題される論点が、公示価格を誰がどこまで尊重しなければならないかです。相手によって拘束力が違い、条文の言葉も「指標」と「規準」で明確に書き分けられています。

まず指標です。都市およびその周辺の地域等において土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければなりません（1条の2）。これは努力義務であって、公示価格と違う価格で売買しても違法ではなく、罰則もありません。「指標としなければならない」「公示価格を超える価格で取引してはならない」といった強い言い回しの肢は、すべて誤りです。

次に規準です。次の3つの場面では、公示価格を規準とすることに関する法的義務が課されます。ただし義務の形は同じではなく、①②は「公示価格を規準としなければならない」、③は「公示価格を規準として算定した価格を考慮しなければならない」と条文の言い回しが異なります。

鑑定士について注意すべきは、義務が生じるのは公示区域内の土地について正常な価格を求めるときに限られる点です。公示区域外の土地の鑑定評価や、限定価格・特定価格・特殊価格を求める場合には、この義務は及びません。

最後に、「規準とする」とは何をすることかも条文に定義があります（11条）。対象土地の価格を求めるにあたり、対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる1または2以上の標準地との位置・地積・環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因について比較を行い、その結果に基づいて標準地の公示価格と対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいいます。「公示価格をそのまま採用すること」ではなく、「比較して釣り合いを取ること」です。また、規準とする標準地は1つとは限りません。

不動産鑑定評価基準の土台 — 価格形成要因と地域分析

ここからは不動産鑑定評価基準です。これは法律ではなく、国土交通省が定める鑑定評価の統一ルールで、試験ではその文言がほぼそのまま出題されます。

不動産の価格を形成する要因（価格形成要因）は3つに分類されます。一般的要因（自然的・社会的・経済的・行政的要因のように、一般経済社会における不動産のあり方とその価格水準に影響を与える要因）、地域要因（その地域の特性を形成し、地域の価格水準に影響する要因）、個別的要因（その不動産に固有の個別性を生じさせ、その価格を個別化・具体化させる要因）です。

価格に関する諸原則のうち、試験で最も重要なのは最有効使用の原則です。不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（最有効使用）を前提として把握される価格を標準として形成される、という原則です。現実の利用状況が最有効使用でない場合でも、最有効使用を前提に評価する——ここが「現況のままで評価する」というひっかけを切るポイントです。

そして、その最有効使用を判定するために行うのが地域分析と個別分析です。地域分析では、対象不動産がどのような地域に存し、その地域がどのような特性を持つかを判定します。押さえるべき3つの地域概念を図で整理します。

• 近隣地域：対象不動産が属する用途的地域で、居住・商業活動・工業生産活動等に関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域
• 類似地域：近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域
• 同一需給圏：対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域。近隣地域を含んでより広域的

これに対して個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析して、その最有効使用を判定することをいいます。地域分析で「この地域では標準的にどう使うのが最も効率的か」を掴み、個別分析で「では、この不動産固有の間口・形状・接道といった事情を踏まえるとどうか」を詰める——という二段構えだと理解してください。

なお、鑑定評価額の判定の基準となる日を価格時点といいます。価格時点は現在だけでなく、過去時点・将来時点もありえます。「価格時点は鑑定評価を行った日でなければならない」といった肢は誤りです。

価格の種類 — 正常・限定・特定・特殊

鑑定評価で求める価格は4種類あり、市場性があるかとどんな事情でずれるかで判定します。まず判定チャートで全体像を掴んでください。

なお、鑑定評価は価格だけでなく賃料についても行われ、賃料には正常賃料・限定賃料・継続賃料の3種類があります。価格の4種類と混同しないようにしてください（賃料に「特殊賃料」はありません）。

鑑定評価の3手法 — 原価法・取引事例比較法・収益還元法

不動産の価格を求める手法は3つあり、それぞれ費用性・市場性・収益性という異なる側面から価格にアプローチします。求められた価格は試算価格と呼ばれ、手法ごとに名前が違います。

原価法 — 費用性に着目（積算価格）

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って試算価格（積算価格）を求める手法です。「今もう一度これを作るといくらか」から「古くなった分を差し引く」という考え方です。

減価修正の方法には耐用年数に基づく方法（定額法・定率法等）と観察減価法があり、原則として両者を併用します。減価の要因は物理的要因（摩滅・破損・老朽化）、機能的要因（設備の不足・設計の陳腐化）、経済的要因（近隣地域の衰退・不動産と環境の不適合）の3つです。

適用場面で頻出なのは次の点です。原価法は対象不動産が建物または建物およびその敷地である場合に有効ですが、対象不動産が土地のみである場合でも、再調達原価を適切に求めることができるとき（造成地・埋立地など）は適用できます。「土地には原価法を適用できない」は誤りです。

取引事例比較法 — 市場性に着目（比準価格）

取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して適切な事例を選択し、それらの取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を施し、かつ地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、試算価格（比準価格）を求める手法です。手順を図で押さえます。

事例の選択には要件があります。近隣地域または同一需給圏内の類似地域等に存する不動産の事例であること、取引事情が正常と認められるか正常なものに補正できること、時点修正が可能であること、要因の比較が可能であることです。ここから、投機的取引と認められる事例は採用できません（補正のしようがないほど価格形成が歪んでいるためです）。また、対象不動産と類型の異なる複合不動産（土地建物一体）の取引事例から、土地部分など対象と同じ類型の価格を抜き出して使う方法を配分法といいます。

収益還元法 — 収益性に着目（収益価格）

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより試算価格（収益価格）を求める手法です。方法は2つあります。

• 直接還元法：一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法
• DCF法：連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法

試験で最も狙われるのは適用範囲です。収益還元法は賃貸用不動産や事業用不動産に特に有効ですが、自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用できます。さらに基準は、収益還元法は文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきとしています。「自用の住宅には適用できない」という肢は誤りです。

最後に手法の使い方です。鑑定評価にあたっては、対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきであり、対象不動産の種類・所在地の実情・資料の信頼性等により複数の手法の適用が困難な場合であっても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきとされています。「必ず1つの手法だけを選ぶ」ではありません。そして、各手法から得られた試算価格は、再吟味と説得力の判断を経て調整され、鑑定評価額が決定されます。単純平均するのではない点が繰り返し問われています。

なお、賃料を求める手法は価格の手法とは別に、積算法・賃貸事例比較法・収益分析法が定められています。価格の3手法と名前が対応していることだけ押さえておけば十分です。

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ

この章の得点源は、条文・基準の言葉づかいそのものです。次の表の左右の対応を、言葉のまま言えるようにしておけば1問取れます。

ここまでで税・その他のうち法令系の2章が終わりました。次の第23章では、住宅金融支援機構・景品表示法・土地建物の知識・統計といった、5問免除科目にあたる分野をまとめて仕上げます。統計は最新の数値がそのまま問われる唯一の分野なので、試験直前に必ず読み返してください。