5問免除科目 — 機構・景表法・統計・土地・建物

この 5 問は「5問免除科目」と呼ばれますが、免除を受けない一般受験生にとっては、権利関係よりはるかに取りやすいボーナス問題群です。問46〜50 は分野が固定されており、どの問がどの分野かを事前に知っているだけで解く順番を組み立てられます。

住宅金融支援機構 — 「原則は貸さない」から出発する

かつての住宅金融公庫は、国が個人に直接、長期固定金利で住宅資金を貸していました。2007年に独立行政法人住宅金融支援機構へ改組されると、方針が180度変わります。直接融資は原則としてやめ、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを出せるように「支援」する立場に回りました。民間にできることは民間に任せ、採算の合わない政策分野にだけ国の資金を使う、という役割分担です。

この「原則＝支援（間接）／例外＝直接融資」という構造さえ頭に入れば、問46 の選択肢の半分は判断がつきます。「機構は◯◯の資金を直接貸し付ける」という肢は、例外の列挙に載っているものだけが○です。

証券化支援業務（買取型）とフラット35

民間金融機関が35年もの長期固定ローンを出しにくいのは、預金という短期の資金で長期の貸付けを賄うと金利変動リスクを抱え込むからです。そこで機構が、金融機関の実行した長期固定金利の住宅ローン債権を買い取り、それを担保にした債券（MBS＝資産担保証券）を発行して市場から資金を調達します。金融機関はリスクを手放せるので長期固定を出せる——これがフラット35の仕組みです。

買取りの対象は、申込者本人またはその親族が居住する住宅の建設・購入資金に係る貸付債権です。したがって賃貸住宅の資金は買取対象になりませんが、中古住宅の購入資金も借換えのための資金も対象になります。融資率（物件価格に対する借入額の割合）が9割を超えると金利は高めに設定されます。また証券化支援事業では、子育て世帯・若年夫婦世帯などについて当初一定期間の金利を引き下げる制度（【フラット35】子育てプラス等）も設けられています。

もう一つの保証型は、民間の住宅ローンに機構が住宅融資保険を付け、その債権を担保として発行される債券に保証を与える方式です。債権を買い取るのが買取型、保険と保証で支えるのが保証型と覚えます。ほかに機構は団体信用生命保険業務（債務者の死亡・重度障害時に保険金で残債を弁済）も行います。

機構は業務の一部を外部に委託できますが、委託できる範囲は法令で限定されています。まず、貸付けの決定は委託できません——貸すかどうかを決める判断そのものは機構が手放さない、というのが制度の骨格です。債権の回収を委託できる相手は金融機関と債権回収会社であり、地方公共団体等に委託できるのは工事の審査や建築物の規模・規格等についての審査です。「機構は貸付けの決定を金融機関に委託できる」という肢は、この一線を越えさせる定番のひっかけです。

直接融資は「限定列挙」— ここだけ覚える

例外として直接融資が認められるのは、民間だけでは供給されにくい政策分野です。列挙されたもの以外は×、と割り切って構いません。

⑤の高齢者向けバリアフリー改良には高齢者向け返済特例があり、生存中は利息のみを支払い、死亡時に元金を一括償還します。年金生活者でも月々の負担を抑えて改修できるようにするための制度です。

景品表示法と表示規約 — 数字と定義がそのまま点になる

景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）は、消費者をだます表示と過大な景品類を規制する法律です。実際に問47 で問われるのは、そのほとんどが業界の自主ルールである不動産の表示に関する公正競争規約からです。この規約は不動産業界の団体が定め、内閣総理大臣（消費者庁長官）および公正取引委員会の認定を受けたもので、法律そのものではありませんが、認定を受けることで法的な後ろ盾を得ています。

違反があった場合、消費者庁長官は措置命令（表示の差止め・訂正広告等）を出すことができます。措置命令の権限は都道府県知事にも与えられているので、「措置命令を出せるのは消費者庁長官だけである」という肢は誤りです。優良誤認表示・有利誤認表示については課徴金納付命令（対象期間の売上額の3％）の対象にもなります。規約違反については、公正取引協議会による警告・違約金の措置もあります。

覚えるべき数字と定義

最頻出は徒歩所要時間です。道路距離80mにつき1分として計算し、1分未満の端数は切り上げます。信号待ち・踏切・坂道・階段の時間は考慮しません。全社共通の物差しを作るためのルールなので、あえて単純化されているのです。

特定事項の明示義務（デメリット表示）

買い手にとって不利な事実は、進んで書かなければなりません。「書かなかった」こと自体が違反になります。

混同しやすいのが、学校・病院・商業施設などの公共・公益施設等の表示です。これは不利益事実の明示義務ではなく表示基準のルールで、現に利用できるものを物件からの道路距離または所要時間を明示して表示し、将来設置されるものは整備予定時期を明示します。上の表が「書かないと違反」なのに対し、こちらは「書くなら正しい書き方で」という性質の違いがあります。

統計 — 「方向 × 連続年数 × 出典年次」で覚える

問48 は毎年数値が入れ替わる唯一の分野です。だからこそ作問側も、細かい数字そのものより増えたのか減ったのか（方向）と何年続いているのか（連続年数）を入れ替えて誤答肢を作ります。桁の感覚（約74万戸・約130万件・約13万業者）と方向さえ合っていれば、小数点以下は覚えなくても正解できます。

周辺指標として、土地白書の国土面積の利用区分（森林 約2,501万ha が最大、農地 約430万ha、宅地 約199万ha）と宅地供給量（令和4年度 全国4,099ha・令和2年度比9.4％減〔平成26年度以降は隔年集計〕、公的・民間とも減少）も過去に出題実績があります。森林が圧倒的に大きく、宅地は国土のごく一部という大小関係だけ押さえてください。

土地 — 「高くて水はけがよい」が適地の基準

問49 は地形の名前と宅地としての適否を結びつける問題です。判断の軸は一つ、周囲より高く、水がたまらず、地盤が締まっているか。山側から海側へ向かうほど地盤は軟らかくなり、水が集まりやすくなります。

等高線も頻出です。間隔が狭いほど急傾斜、広いほど緩傾斜。等高線が高いほうへ食い込んでいる部分が谷、低いほうへ張り出している部分が尾根です。等高線が密な急斜面を盛土で造成した宅地は崩壊しやすくなります。液状化は地下水位が高く、ゆるく堆積した砂質土で起こり、埋立地・三角州・旧河道などが典型です。粘性土の地盤では起こりにくい現象です。

造成地で疑うべきポイント

盛土は十分に締め固め、地下水を排除し、傾斜地では原地盤に段切り（階段状の切込み）をして盛土が滑らないようにします。擁壁には水抜き穴が必要です（背面にたまった水の圧力で擁壁が倒れるのを防ぐため）。谷や沢を埋めた盛土（谷埋め盛土）は地震時に滑動しやすく、崖崩れや地すべりの跡地も不安定です。

建物 — 材料の得意・不得意で考える

問50 は建築の専門知識ではなく、材料と構造の常識を問う問題です。建物には押す力（圧縮）と引っぱる力（引張）がかかり、材料ごとに得意な力が違う——この視点で見ると、選択肢の多くは考えて解けます。

コンクリートの引張強度は圧縮強度の10分の1程度しかありません。またコンクリートは強いアルカリ性で鉄筋の腐食を防いでいますが、空気中の二酸化炭素で表面から徐々に中性化が進み、これが鉄筋の位置まで達すると鉄筋がさびて膨張し、コンクリートを押し割ります。かぶり厚さの確保が耐久性を左右するのはこのためです。なお、モルタルはセメント・砂・水、コンクリートはこれに砂利（粗骨材）を加えたものです。

基礎と、耐震・制震・免震

基礎は、地盤の良し悪しで選び分けます。直接基礎（浅い基礎）は、底面全体で支えるべた基礎、壁の下に連続して設ける布基礎、柱ごとの独立基礎があります。地盤が軟弱で浅い層では支えきれない場合は杭基礎を用い、硬い支持層まで届かせて先端で支える支持杭と、杭の周面摩擦力で支える摩擦杭に分かれます。異なる種類の基礎を一つの建物で併用しないのが原則です（沈下の仕方が違い、不同沈下の原因になります）。

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ

• 機構: 原則＝証券化支援（買取型はローン債権を買い取りMBSを発行／保証型は住宅融資保険）。金利は各金融機関が決定（子育て世帯等への当初金利引下げ制度あり）。買取対象は自ら居住する住宅（中古・借換えも可、賃貸住宅は不可）。業務の委託は可能だが貸付けの決定は委託できない（回収は金融機関・債権回収会社、工事の審査は地方公共団体等）
• 機構の直接融資: 災害復興・災害予防／マンション共用部分の改良／子ども・高齢者向け賃貸住宅／高齢者向けバリアフリー改良（死亡時一括償還の返済特例）／財形住宅融資。2026年4月から一棟リノベーションの工事資金が対象化され、要除却認定マンションの除却資金は再建されない場合にも拡充
• 表示規約の数字: 徒歩は80mで1分・端数切上げ（マンション・アパートは建物の出入口が起点・終点）／新築＝1年未満かつ未使用／畳数1.62㎡以上／二重価格は値下げから6か月以内＋公表日と値下げ日の明示＋値下げ直前の価格を2か月以上公表／市街化調整区域は16ポイント以上／セットバック10％・傾斜地30％・路地状30％。措置命令は消費者庁長官と都道府県知事が出せる
• 統計: 地価公示は5年連続上昇（住宅地の上昇幅は前年と同じ／三大都市圏+4.6％・地方圏+1.2％で名古屋圏だけ上昇幅が縮小）／着工は約74万戸で3年連続減・全カテゴリ減／土地取引は約130万件で横ばい／不動産業の売上・利益とも2年連続増／宅建業者数は約13.2万で11年連続増。試験直前に最新公表値を必ず確認
• 土地: 台地・段丘が最良（縁辺部と浅い谷は例外）／低地は原則不適だが自然堤防は例外的に適／後背湿地・旧河道・三角州・断層・地すべり地形は不適／埋立地は干拓地より安全／液状化は地下水位が高い砂質土／切土と盛土にまたがる敷地は不同沈下
• 建物: 木材は乾燥するほど強い／鉄骨は靱性が高いが錆と熱に弱く耐火被覆が必要／RCは圧縮のコンクリートと引張の鉄筋が補完し熱膨張率がほぼ等しい、かぶり厚さと中性化が要／耐震＝耐える・制震＝吸収する・免震＝切り離す

これで全23章が終わりです。あとは過去問を回して、本書の表と図に立ち返りながら知識の穴を埋めていく作業になります。宅建業法で確実に積み上げ、法令上の制限と税・その他で取りこぼさず、権利関係は深追いしない——この配分を守れば、2026年10月18日の合格点は十分に射程内です。