建築基準法

建築基準法の全体像 — 単体規定と集団規定

建築基準法は、国民の生命・健康・財産を守るために建築物の敷地・構造・設備・用途の最低の基準を定める法律です（建築基準法1条）。「快適な暮らしのための理想の基準」と言い換えた誤り肢が出ますが、あくまで「これを下回ったら危険」という最低ラインです。規定は 2 つのグループに分かれます。

• 単体規定 — 建物そのものの安全・衛生のルール（構造・採光・換気など）。命に直結するので全国どこでも適用されます
• 集団規定 — 建物と街並みの関係のルール（道路・用途制限・建蔽率・容積率・高さなど）。街づくりの必要がある都市計画区域・準都市計画区域内で原則適用されます

また、建築時には適法だったが、その後の法改正や都市計画の変更で基準に合わなくなった建物を既存不適格建築物といい、改正後の規定は遡及適用されません（違反建築物ではありません）。ただし増改築などの際は現行基準への適合が必要です。

建築確認 — 2025年改正後の新区分で覚える

危険な建物は、建ってしまってからでは手遅れです。そこで一定の建築物は、着工前に建築主事等（または指定確認検査機関）に計画が基準に適合するかを確認してもらう必要があります。これが建築確認です。

確認が必要になる「行為」も整理しておきましょう。建築とは新築・増築・改築・移転の 4 つをいい、増築の結果はじめて 200m²超などの規模要件を満たす場合も確認が必要です。

手続は次の流れで進みます。確認の際には原則として消防長または消防署長の同意が必要です。工事が特定工程を含むときは、その工程終了時に中間検査を受けます。

1 号・2 号建築物は、原則として検査済証の交付を受けた後でなければ使用できません。例外は、①特定行政庁等の仮使用の認定を受けたとき、②完了検査の申請が受理された日から7 日を経過したときの 2 つです。「いかなる場合も使用できない」とする肢は誤りです。なお、違反建築物に対しては特定行政庁が建築主や請負人等に施工停止・除却などの是正措置を命じることができます。

単体規定 — 全国一律の「命を守る数字」

単体規定は細かい技術基準の集合体ですが、試験で問われる数字は限られています。次の表をそのまま覚えれば足ります。

大規模建築物の主要構造部については、近年の改正で、大規模な建築物でも一定の防火措置を講じれば木造で建てられるよう規制が合理化されました。試験では「木造でも建てやすくなった」という方向性だけで十分です。

道路規制 —「幅4・接2」とセットバック

火災時の避難と消防活動のためには、敷地が道路につながっていることが生命線です。建築基準法上の道路とは、原則として幅員 4m 以上（特定行政庁が指定する区域内では 6m 以上）で、次の 5 つのいずれかに当たるものをいいます（法42条1項）。「私道は道路にならない」わけではなく、5号のように位置の指定を受ければ建築基準法上の道路になります。

• 1号　道路法の道路 — 国道・都道府県道・市町村道
• 2号　都市計画法・土地区画整理法等による道路 — 開発許可を受けて造られた開発道路など
• 3号　既存道路 — この章の規定が適用されるに至った際に現に存在した道
• 4号　事業予定道路 — 2 年以内に事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定した道路
• 5号　位置指定道路 — 土地を建築物の敷地として利用するため築造する道で、特定行政庁から位置の指定を受けたもの

建築物の敷地は、こうした道路に 2m 以上接しなければなりません（接道義務）。この接道義務は、地方公共団体の条例で制限を付加（強化）することはできますが、緩和はできません。また、敷地の周囲に広い空地があるなどで特定行政庁が交通上・安全上等の支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可した場合には、接道義務の例外が認められます。

問題は、法施行時からすでに建物が立ち並んでいた幅員 4m 未満の道です。これを一律に「道路ではない」とすると既存の街が全滅するため、特定行政庁が指定したものは道路とみなされます（法42条2項・2 項道路）。その代わり、建て替えの際には道路の中心線から 2m（反対側ががけ地・川などの場合は反対側の境界線から 4m）まで敷地を後退させます。これがセットバックです。

道路には建物を建てられないのが原則ですが、例外が 2 つあります。①地盤面下に設ける建築物（地下街・地下駐車場）、②公衆便所・巡査派出所など公益上必要なもので特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものです。また、私道の変更・廃止によって接道義務違反が生じる場合、特定行政庁はその変更・廃止を禁止・制限できます。

用途制限 — 13 地域マトリクスは「頻出行」だけ覚える

用途地域（第17章）ごとに、建てられる建物の種類が決められています。住居系ほど制限が厳しく、商業系・工業系に向かうほど緩くなります。表の全暗記は不要で、試験で繰り返し問われる行に絞って覚えるのが定石です。敷地が 2 つの用途地域にわたる場合は、過半の属する（広い方の）地域の制限を敷地全体に適用します（過半主義）。また、どの地域でも特定行政庁の許可があれば制限対象の建物でも建築できます。

※1 第一種住居地域では 3,000m²以下に限る。※2 準住居地域では客席 200m²未満に限る。二低・田園の店舗は 150m²以下等の制限付きです。頻出の判定ポイントは次の 4 つです。

• 診療所はどこでも○、病院は×がある — 病院が建てられないのは低層系 3 地域（一低・二低・田園）と工業・工専です
• 住宅・共同住宅が建てられないのは工業専用地域だけ —「工業地域内に住宅は建築できない」は誤りです
• カラオケボックスは第二種住居地域から、しかも工業・工専でも建てられます
• 映画館は客席 200m²未満なら準住居地域から、それ以上は近隣商業地域からです

建蔽率と容積率 — 計算とまたがりルール

建蔽率＝建築面積÷敷地面積（敷地をどれだけ覆えるか）、容積率＝延べ面積÷敷地面積（合計でどれだけの床を作れるか）です。建蔽率の趣旨は、敷地に空地を残して延焼を防ぎ、日照・通風を確保することです。だから「燃えにくい建物」には緩和があります。

容積率は都市計画で指定された数値（指定容積率）が上限ですが、前面道路の幅員が 12m 未満のときは「幅員×法定乗数（住居系 4/10・その他 6/10）」と指定容積率の小さい方が限度になります。道路が狭いのに床面積だけ増やすと交通が破綻するからです。前面道路が 2 つ以上あるときは最も広い幅員で計算します。

延べ面積に算入しない部分も頻出です。①共同住宅・老人ホーム等の共用の廊下・階段は全部不算入（避難経路は命に関わるため）、②エレベーターの昇降路も全部不算入、③住宅・老人ホーム等の地階（天井が地盤面から高さ 1m 以下）の部分は、住宅等の部分の床面積の合計の 1/3 まで不算入です。「全部」と「1/3 まで」の入れ替えに注意してください。容積率の異なる 2 地域に敷地がわたる場合は、建蔽率と同じく加重平均（面積按分）で計算します。

高さ制限と日影規制 —「どこに適用がないか」で覚える

低層系 3 地域（一低・二低・田園住居）では、建物の高さは 10m または 12m（都市計画で定めた方）が絶対的な上限です（絶対高さ制限）。さらにこの 3 地域では、都市計画で定めた場合、外壁を敷地境界線から 1.5m または 1m 後退させる外壁の後退距離制限もあります。

斜線制限と日影規制は「どの用途地域に適用され、どこに適用されないか」だけが問われます。理屈とセットで覚えれば忘れません。

日影規制は、冬至日（1 年で最も影が長い日）を基準に、一定時間以上日影を生じさせないよう建築物の形を制限するものです。対象となるのは、低層系 3 地域では軒高 7m 超または地階を除く階数 3 以上の建築物、その他の対象区域では高さ 10m 超の建築物です。注意すべきは、対象区域外にある高さ 10m 超の建築物でも、冬至日に対象区域内に日影を生じさせるものには規制が適用されることです（「区域外だから無関係」は誤り）。

防火地域・準防火地域と建築協定

駅前や密集市街地で火災が起きると大惨事になるため、都市計画で防火地域・準防火地域を指定し、燃えない建物を義務付けます。数字の相場観は「防火は 3 か 100、準防火は 4 か 1500」です。

防火地域内では、屋上に設ける看板・広告塔や高さ 3m を超えるものは、主要な部分を不燃材料で造るか覆わなければなりません（この看板規制は準防火地域にはありません）。建築物が防火地域と準防火地域など規制の異なる地域にわたる場合は、厳しい方の規制を全部に適用します。ただし防火壁で区画されているときは、防火壁の外側の部分は緩い方の規制で足ります（図 18-5 参照）。

最後に、住民が自主的に街並みのルールを定める建築協定です。土地の所有者・借地権者等の全員の合意で締結し、特定行政庁の認可・公告を受けます。変更も全員の合意が必要ですが、廃止は過半数の合意で足ります。公告日以後に土地を取得した者にも効力が及び、所有者が 1 人しかいない土地でも協定を定めることができます（一人協定。認可から 3 年以内に所有者等が 2 以上になった時から効力発生）。このほか、特別用途地区内では地方公共団体の条例で用途制限を強化できるほか、国土交通大臣の承認を得て緩和することもできます。また、がけ崩れ等のおそれのある敷地には、擁壁の設置など安全上必要な措置を講じなければなりません。

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ

建築基準法は「規模と場所で確認の要否を判定し、数字の表で細部を取る」科目です。次章では、覚えることが最少で得点しやすい国土利用計画法と農地法を仕上げます。