都市計画法

都市計画法の全体像 — 国土をどう区切るか

土地は隣とつながっていて動かせないため、各自が自由に建物を建てると、住宅の隣に騒音を出す工場が建つといった事態が起こります。そこで都市計画法は、①まず計画を立て（どこを市街地にし、どこにどんな建物を集めるか）、②計画とズレた土地利用に制限をかけ（開発許可・建築制限）、③必要な場所では行政等が事業として街を作る（都市計画事業）、という三段構えで計画的な街づくりを実現します。この章の後半で学ぶ開発許可は②の代表選手です。

都市計画区域と準都市計画区域

計画の第一歩は、街づくりのルールを適用する範囲を線で囲むことです。都市計画区域は「一体の都市として整備・開発・保全する必要がある区域」で、原則として都道府県が指定します。2 以上の都府県にまたがる場合は国土交通大臣が指定します。市町村や都府県の行政区画とは無関係に定められる（県境をまたいでよい）点も頻出です。

準都市計画区域は、都市計画区域の外だけれど「放置すれば将来の街づくりに支障が生じるおそれがある区域」です。高速道路のインターチェンジ周辺に無秩序に店舗が立ち並ぶのを防ぐイメージで、都道府県が指定します。準都市計画区域で定められるのは、用途地域・特別用途地区・特定用途制限地域・高度地区（高さの最高限度に限る）・景観地区・風致地区・緑地保全地域・伝統的建造物群保存地区の8 種類の地域地区だけです。あくまで「乱開発の予防」が目的なので、区域区分（後述）や市街地開発事業のような積極的な街づくりの計画は定められません。なお、準都市計画区域の全部または一部について後から都市計画区域が指定されると、その部分の準都市計画区域は廃止され、または重複しない区域に縮小されたものとみなされます。両者が重なることはない、と押さえてください。

区域区分（線引き）

都市計画区域の中は、市街化区域＝「すでに市街地を形成している区域＋おおむね10 年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と、市街化調整区域＝「市街化を抑制すべき区域」に分けることができます。これが区域区分（線引き）です。区域区分は任意で、「すべての都市計画区域で定めなければならない」という肢は定番の誤りです。ただし例外として、三大都市圏の一定の区域や政令指定都市を含む都市計画区域では必ず定めます。線引きされていない都市計画区域は、試験では「区域区分が定められていない都市計画区域」（いわゆる非線引き区域）と表現されます。

用途地域13種類と補助的地域地区

市街化する場所が決まったら、次は「どこにどんな建物を集めるか」の色塗りです。用途地域は住居系 8・商業系 2・工業系 3 の13 種類で、市街化区域には少なくとも（必ず）定め、市街化調整区域には原則として定めません。準都市計画区域にも定めることができます。試験では定義文の入れ替え問題が頻出で、全文暗記ではなくキーワードで判別します。

用途地域を定めるときは、都市計画に容積率を必ず定めます。建蔽率も定めますが、商業地域だけは例外です（法律で 8/10 に固定されているため定める必要がない）。また低層住居専用地域と田園住居地域では、建築物の高さの限度（10m または 12m）も定めます。

補助的地域地区 — 名前の似た者どうしを引き離す

用途地域の色塗りだけでは表現しきれない「上乗せ・きめ細かさ」を担うのが補助的地域地区です。試験は名前が似たペアの説明を入れ替えて出題してきます。

都市施設・市街地開発事業・地区計画

都市施設は道路・公園・上下水道・学校など都市に必要なインフラで、都市計画に定めたものを都市計画施設と呼びます。特に必要があるときは都市計画区域の外にも定めることができます（ゴミ処理場のように、都市に必要でも都市の中に置きたくない施設があるためです）。必ず定めるものは 2 つの組合せで覚えます。市街化区域と非線引き区域には、少なくとも道路・公園・下水道（避難・輸送・衛生という命を守る 3 点セット。上水道は含まれません）、住居系の用途地域には義務教育施設を必ず定めます。

市街地開発事業は、土地区画整理事業や市街地再開発事業などの「面」で行う積極的な街づくり（ニュータウン建設のイメージ）で、定められる場所は市街化区域と非線引き区域のみです。市街化を抑制する調整区域や、予防目的しかない準都市計画区域には定められません。

地区計画 — 「30日前・市町村長・届出」

地区計画は「○○通り沿い」のような小さな単位で行うオーダーメイドの街づくりで、建物のデザインや道路の配置まできめ細かく定めます（具体の中身を定める部分を地区整備計画といいます）。用途地域が定められている土地の区域ならどこでも定められ、用途地域が定められていない区域でも一定の場合には定められます。決定するのは身近な行政である市町村です。

最重要は届出制です。地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域）内で土地の区画形質の変更や建築等を行う者は、行為に着手する日の 30 日前までに、市町村長に届け出なければなりません。許可ではなく届出、知事ではなく市町村長、事後ではなく事前——試験は必ずこの 3 点のどれかを書き換えてきます。届出が地区計画に適合しないとき、市町村長は設計の変更等を勧告できます（命令や中止させる権限ではありません）。

都市計画の決定手続と都市計画事業の制限

都市計画は都道府県または市町村が決定します（「国が決定する」と出たら疑ってください）。区域区分のような広域・根幹的な計画は都道府県、地区計画など身近な計画は市町村という分担です。都道府県が決定するときは、一定の都市計画について国土交通大臣に協議し、その同意を得る必要がありますが、市町村が決定するときは知事との協議のみで、同意は不要です。この「同意の要否」の対比が狙われます。また、市町村が定める都市計画は、議会の議決を経て定められた市町村の建設に関する基本構想に即し、かつ都道府県が定めた都市計画に適合したものでなければなりません。市町村の都市計画が都道府県の都市計画と抵触するときは、その限りにおいて都道府県の都市計画が優先します。なお、市町村が定める「都市計画に関する基本的な方針」（いわゆる市町村マスタープラン）は、この基本構想に即して定める別の計画です。基本構想そのものをマスタープランと呼ぶわけではない点に注意してください。

手続の流れは、①案を作る段階で必要があれば公聴会等を開催 → ②案を公告し、公告の日から 2 週間、公衆の縦覧に供する → ③住民および利害関係人は縦覧期間の満了日までに意見書を提出できる → ④都市計画審議会の議を経て決定し、告示によって効力が生じる、という順です。なお住民側から動く制度として、土地所有者やまちづくり NPO 等が一定規模以上の土地について所有者等の 3 分の 2 以上の同意を得て都市計画の決定・変更を提案できる制度もあります。

都市計画事業等の制限 — 表を 3 つのルールに圧縮する

都市計画で道路や事業の予定地に指定された土地に建物が建ってしまうと、いざ事業を始めるときに立ち退き補償が膨らみます。そこで事業の進行段階に応じて建築等が制限されます。細かな表を丸暗記せず、次の 3 ルールで潰します。①事業地内（認可・告示後）は、非常災害の応急措置であっても、事業の障害となるおそれのある造成・建築・重量物の設置はすべて知事等の許可が必要（例外なしがひっかけどころ）。②建築物の建築は、どの段階のどの区域でも知事等の許可が必要（軽易な行為等を除く）。③造成（土地の区画形質の変更）は認可前の区域では原則自由だが、市街地開発事業等予定区域内だけは造成も許可が必要（本決定前から土地を押さえる「場所取り」の区域だからです）。

なお、田園住居地域内の農地で土地の造成や建築等を行う場合は市町村長の許可が必要です。農地と住宅の調和を守るための、考え方は市街化調整区域と同じ「門番」です。

開発許可(1) — 開発行為の定義と許可不要の例外

ここから毎年 1 問の開発許可です。趣旨は乱開発の防止。まず用語の定義から入ります。開発行為とは、「主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更（造成）」です。建てるための土地づくりだけが開発行為なので、建てる目的のない造成（青空駐車場・資材置場の造成）や、造成を伴わない建築だけの行為は開発行為に当たりません。

特定工作物は 2 種類あります。第一種はコンクリートプラント・アスファルトプラントなど周辺環境を悪化させるおそれのある工作物。第二種はゴルフコース（面積を問わない）と、1ha（10,000㎡）以上の野球場・庭球場・陸上競技場・遊園地・動物園・墓園などです。5,000㎡ の野球場はただの野球場で特定工作物ではない、という規模の線引きが頻出です。

②の例外のうち最重要が規模基準です。区域ごとに「これ未満なら許可不要」の面積が決まっており、順番に「1・なし・3・3・10」と唱えて覚えます。市街化調整区域だけはどんなに小さくても例外になりません。あえて緑を残すと決めた場所だからです。

例外はどれか 1 つに当たれば許可不要です。たとえば病院は③に入りませんが、市街化区域内で 900㎡ の病院用地を造成するなら①の規模基準でセーフになります。「病院だから必ず許可が必要」とは限らない——この合わせ技まで再現できれば、開発許可の 1 問はほぼ取れます。

開発許可(2) — 申請から工事完了公告まで

許可権者は都道府県知事（指定都市・中核市ではその長。以下「知事」と表記）です。申請前の準備として、開発区域内の土地・建物の権利者の相当数の同意（全員の同意は不要）を得るほか、公共施設との調整が必要です。既存の公共施設の管理者とは協議して同意を得る（今ある道路を潰すかもしれないから）、開発行為で新設される公共施設の管理者となる者とは協議のみ（まだ存在しない施設だから同意のしようがない）という対比で覚えます。申請は必ず書面で行い、予定建築物の用途や工事施行者などを記載します（構造・設備・価格は記載事項ではありません）。開発区域が 1ha 以上の場合、設計図書は一定の資格を有する者が作成しなければなりません。

審査基準は 2 本立てです。33 条の技術基準は全国一律で、用途地域への適合、排水施設の適切な配置（全建築物）、給水施設の配置（自己居住用は免除——水が出なくて困るのは本人だけですが、排水は周囲に迷惑をかけるので免除されません）などを審査します。34 条の立地基準は市街化調整区域だけに上乗せされる限定列挙の基準で、周辺居住者の日常生活に必要な店舗、温度・湿度・空気等について特別の条件を必要とする施設、農林水産物の処理・貯蔵・加工施設、地区計画の区域内の開発、条例で指定した区域、開発審査会の議を経たもの等に限って許可できます。なお 34 条が適用されるのは建築物・第一種特定工作物の開発行為で、ゴルフ場など第二種特定工作物には適用されません。

許可後に事情が変わったときの手続は、言葉の使い分けがそのまま出題されます。「始めるのは許可・やめるのは届出・引き継ぐのは承認（相続なら何もいらない）」とまとめて覚えましょう。

開発許可(3) — 開発区域の「中」と「外」の建築制限

開発許可はあくまで「土地づくり」の許可なので、その上に建てる建物についても、計画どおりの街になるよう時間軸で規制が続きます。工事完了公告の前は、造成中の土地に建物を建てられては工事も検査もできないため、原則としてすべての建築が禁止です。例外は 3 つ——①工事用の仮設建築物等、②知事が支障がないと認めたとき、③開発行為に同意していない土地所有者が自己の権利の行使として行う建築。なお建築が禁止されるだけで、造成中の土地の分譲（売却）は自由です。公告の後は、予定建築物以外の建築等が禁止されます（新築・改築・用途変更）。例外は 2 つ——①知事が許可したとき、②用途地域等が定められているとき（以後は建築基準法の用途制限がコントロールしてくれるからです）。

最後に開発区域の外です。市街化調整区域では、開発許可（土地づくりの門番）をすり抜けて、造成を伴わずに建物だけ建てる行為も放置できません。そこで市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域では、建築物の新築・改築・用途変更、第一種特定工作物の新設に知事の許可が必要です（43 条。建物専用の第二の門番）。許可不要となる例外は開発許可と同じ顔ぶれ（農林漁業用・公益上必要な建築物、都市計画事業の施行として行う行為、非常災害の応急措置、仮設建築物、通常の管理行為・軽易な行為など）です。開発許可を受けた区域内でも、公告後に予定建築物の用途を勝手に変えることは前述のとおり制限されており、「建てた後」まで規制が追いかけてくるのが調整区域だと理解してください。

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ

都市計画法は「地図（5 区分）→ 色塗り（用途地域・地域地区）→ 門番（許可・届出）」の 3 層で整理できます。最後に数字と結論だけを一覧で総点検してください。

次章は建築基準法です。都市計画法が用意した用途地域の上で、「その土地に何をどれだけ建てられるか」を具体的に決めるルールに入ります。この章の 13 種類の用途地域の並び順が、そのまま次章の用途制限・建蔽率・容積率の土台になります。