土地区画整理法・盛土規制法・その他の法令

土地区画整理事業のしくみ — 減歩・換地・保留地

古い市街地は、道路が狭く土地の形も不揃いで、火事や災害に弱く土地の利用効率も上がりません。土地区画整理事業は、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善と宅地の利用の増進を図るために行う、土地の区画形質の変更や公共施設の新設・変更に関する事業です（土地区画整理法2条）。一言でいえば「地区内の土地をいったん全部出してもらい、道路・公園を通して整形し直してから配り直す」事業です。

配り直しの際、各地権者は従前より少し狭い土地を受け取ります。この土地の減少を減歩（げんぶ）といい、減った分が道路・公園などの公共施設用地と、保留地になります。保留地とは、換地として誰にも割り当てずに残しておき、施行者が売却して事業費用に充てるための土地です。そして、従前の宅地の代わりに交付される整形後の宅地を換地といいます。換地は、従前の宅地と位置・地積・土質・水利・利用状況・環境などが照応するように定めなければなりません（照応の原則）。それでも生じる不均衡は、金銭＝清算金の徴収・交付で調整します。

施行者と土地区画整理組合 — 「7人・3分の2・全員加入」

事業を行う主体＝施行者には、民間施行（個人・土地区画整理組合・区画整理会社）と公的施行（都道府県・市町村、国土交通大臣、都市再生機構等）があります。両者は「どこで施行できるか」が異なります。民間施行は都市計画区域内であればどこでも（市街化調整区域でも、都市計画に定めがなくても）施行できるのに対し、公的施行は都市計画で定められた施行区域内で、市街地開発事業（都市計画事業）として施行しなければなりません。

土地区画整理組合の設立

試験に出るのはほとんど組合施行です。組合を設立するには、施行地区となる区域内の宅地について所有権または借地権を有する者が7人以上共同して定款と事業計画を定め、都道府県知事の認可を受けます。このとき、区域内の宅地の所有者および借地権者のそれぞれ3分の2以上の同意が必要です。裏を返せば、全員の同意は不要——ここが最頻出のひっかけです。

組合が成立すると、施行地区内の宅地の所有者・借地権者は、設立に同意しなかった者も含めて全員が当然に組合員になります。事業には地区内全員の協力が不可欠だからです。また、組合員から施行地区内の宅地の所有権・借地権を譲り受けた者は、組合員の地位も承継します。なお、未登記の借地権者は、書面で申告（届出）をしておかないと、借地権が存しないものとみなして手続が進められてしまいます。

施行地区内の建築行為等の制限 — 許可権者に注意

事業が始まってから換地の配り直しが終わるまでの間に、地区内で勝手に建物を建てられると工事が進みません。そこで、事業の認可等の公告があった日から換地処分の公告がある日までの間、施行地区内で事業の施行の障害となるおそれのある次の行為をするには許可が必要です。

• 土地の形質の変更
• 建築物その他の工作物の新築・改築・増築
• 重量5トンを超える移動の容易でない物件の設置・堆積

許可権者は都道府県知事等（市の区域内で個人施行者・組合・区画整理会社が施行する事業と、市が施行する事業ではその市の長）、国土交通大臣が施行する事業では国土交通大臣です。都市再生機構等が市の区域内で施行する場合まで市長になるわけではありません。組合施行の事業だからといって「組合の許可」を受けるのではありません。施行者の許可・市町村長の許可とするひっかけが頻出です。事業全体との調整が必要な判断なので、施行者自身ではなく監督者である知事等が判断する、と趣旨から覚えましょう。

仮換地 — 使うのは仮換地、売るのは従前の宅地

換地の配り直し（換地処分）は工事完了後ですが、工事の間も住民は生活しなければなりません。そこで施行者は、工事のため必要がある場合などに、換地処分に先立って仮換地を指定できます。「あなたの土地は工事するので、当面はこちらの土地を使ってください」という暫定の割当てです。指定にあたって必要な手続は施行者ごとに異なり、「同意」と「意見」の入れ替えが定番のひっかけです。

指定は、従前の宅地の所有者と仮換地となるべき宅地の所有者に対し、仮換地の位置・地積と指定の効力発生の日を通知して行います。指定の効果が本試験の核心です。従前の宅地の権利者は、効力発生日から換地処分の公告がある日まで、仮換地を従前の宅地と同じ内容で使用収益できるようになり、従前の宅地は使用収益できなくなります。しかし所有権はあくまで従前の宅地に残ったままです。したがって、売買や抵当権の設定といった処分は従前の宅地について行い、登記も従前の宅地に対して行います。仮換地を売ることはできません。

逆側からも見ておきます。ある土地がAの仮換地に指定されると、その土地をもともと使用収益できた者（元の所有者や借地人）は、その日から換地処分の公告の日まで、その土地を使用収益できなくなります。AとBが「使う場所」を交換しているのだと押さえれば、どちらの側から問われても答えられます。

2つの補足論点も頻出です。第一に、仮換地に建物が残っているなど使用収益の障害があるときは、施行者は指定の効力発生日と別に使用収益を開始できる日を定めることができます。「効力発生の日から当然に使用できる」と言い切る肢は誤りです。第二に、仮換地の指定により生じた不均衡については、清算金を仮に徴収・交付する仮清算金の制度があります。

換地処分 — 「当日消える・翌日もらえる」

工事が終わると、いよいよ換地を確定させる換地処分です。その前提として施行者は換地計画を定めますが、施行者が個人施行者・組合・区画整理会社・市町村・機構等であるときは、換地計画について都道府県知事の認可を受けなければなりません（都道府県・国土交通大臣が施行者のときは認可不要）。

換地処分は、原則として換地計画に係る区域の全部について工事が完了した後、遅滞なく行いますが、規準・規約・定款・施行規程に別段の定めがあれば工事完了前でも行えます。「工事完了前はいかなる場合もできない」という肢は誤り——これも頻出です。方法は、施行者が関係権利者に換地計画で定められた事項を通知して行い、その後都道府県知事が換地処分があった旨を公告します（国土交通大臣が施行者のときは大臣自身が公告します。建築行為等の制限の許可権者と同じく、大臣施行だけが例外です）。

効果の発生タイミングは、この分野で最も出題される整理です。消える効果は公告の日の終了時（＝当日）、新しく生じる効果は公告の日の翌日と、きれいに二分されます。

保留地は例外なく施行者が取得します（組合施行なら組合）。一方、公共施設の管理は「原則市町村」であって、「すべて市町村」と言い切る肢は誤りです。登記については、施行者が換地処分の公告後遅滞なく地区内の土地・建物の変動について一括して登記を申請し、この登記がされるまでは、原則として他の登記はできません。

盛土規制法（1）— 2つの規制区域と許可の数字

盛土規制法（正式名: 宅地造成及び特定盛土等規制法）は、2021年の熱海市の土石流災害を契機に、旧・宅地造成等規制法を抜本改正して2023年に施行された法律です。旧法が守っていたのは市街地の宅地だけでしたが、熱海の崩落は市街地から離れた山あいの盛土が原因でした。そこで新法は、規制の網を2種類の区域でかけ直しました。危険な盛土は、宅地でも農地でも森林でも、全国どこでも規制できる——これが改正の核心です。

宅地造成等工事規制区域内の許可 — 最頻出の数値基準

宅地造成等工事規制区域は、宅地造成・特定盛土等・土石の堆積に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地・市街地となろうとする土地・集落とその周辺に指定されます。区域内で一定規模の宅地造成等に関する工事を行うには、工事主（注文者）が工事着手前に都道府県知事等の許可を受けなければなりません。許可が必要になる規模が、この法律の最頻出論点です。

許可後の手続も一連の流れで問われます。許可を受けた計画を変更するときは原則として変更の許可が必要で、軽微な変更なら遅滞なく届出で足ります（「軽微な変更を除き届出」と逆転させる肢に注意）。一定の工程では中間検査があり、工事完了後は知事等の完了検査を受けて検査済証の交付を受けます。

許可ではなく「届出」で足りる3つの場面

さらに、規制区域内の土地の所有者・管理者・占有者は、宅地造成等に伴う災害が生じないよう、その土地を常時安全な状態に維持するよう努める義務を負います。知事等は必要に応じて勧告や擁壁の設置などの改善命令を出せますが、その相手は工事をした本人に限られません。工事をしていない現在の所有者等にも命令できる——災害の危険は「誰が盛ったか」を問わないという、熱海の教訓を制度化したものです。

盛土規制法（2）— 特定盛土等規制区域と造成宅地防災区域

特定盛土等規制区域は、宅地造成等工事規制区域の外で、地形などからみて、盛土等が行われると離れた場所の人家等に危害を及ぼしうる区域（市街地から離れた山側など）に指定されます。人が住む場所そのものではないため、規制は宅造区域より一段緩い2段構えです。宅造区域なら許可となる規模の工事は着手の30日前までの届出で足り、より大規模なものだけが許可制になります。

造成宅地防災区域は、この2つの規制区域とはまったく性格が異なります。指定されるのは宅地造成等工事規制区域の外にある、既に造成された宅地のうち、相当数の居住者等に危害を生ずる災害のおそれが大きい一団の造成地です。これから行う工事を許可制で縛る制度ではなく、過去の造成地のアフターケアとして、所有者等に災害防止措置（擁壁の設置等）の努力義務を課し、知事等が勧告・改善命令を行うための区域です。問題文に「既に造成された宅地」とあれば造成宅地防災区域、「工事の許可」とあれば規制区域の話と見分けます。

その他の法令上の制限 — 「原則は知事、例外を覚える」

宅地建物の取引や利用を制限する法令は、この章までに扱ったもの以外にも数多くあります。近年の本試験では「その他の法令上の制限」が単独で1問出題されることはありませんが、許可権者の知識は重要事項説明（35条書面の「法令に基づく制限」）の前提にもなります。膨大な法令を全部覚えるのは不可能ですが、出題の型はただ1つ。「この区域内で工作物の新築や土地の形質変更をするには、誰の許可が必要か」です。そして原則は都道府県知事（または知事等）の許可。覚えるのは例外の許可権者だけです。

覚え方は「管理者がいるものは管理者」（道路・河川・海岸・港湾）、「地元密着の生産緑地は市町村長」、「国の宝＝文化財は文化庁長官」、「国立公園は国の機関＝環境大臣、国定公園は知事」。ひっかけは常に「知事の許可」への言い換え（またはその逆）です。

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ

• 土地区画整理事業: 減歩で公共施設用地と保留地を生み出し、照応の原則で換地を交付。不均衡は清算金で調整
• 組合: 7人以上・各3分の2以上の同意・知事の認可。反対者も含め全員強制加入。賦課金は相殺で対抗できない
• 建築行為等の制限: 認可の公告から換地処分の公告まで。形質変更・建築・5トン超の物件は知事等の許可（施行者の許可ではない）
• 仮換地: 使用収益は仮換地・処分（売買・抵当権・登記）は従前の宅地。使用収益開始日は別に定められる
• 換地処分: 工事完了後遅滞なく（定めがあれば完了前も可）→ 通知 → 知事の公告（大臣施行のみ大臣が公告）。消えるのは当日・もらえるのは翌日。保留地は施行者、公共施設は原則市町村管理
• 盛土規制法: 宅造区域の許可は「盛1・切2・切盛2・盛2・500㎡」、特定盛土区域は30日前届出＋大規模（2・5・5・5・3,000㎡）は許可。届出は21日以内・14日前まで・14日以内の3点セット
• 造成宅地防災区域: 宅地造成等工事規制区域の外の既存造成宅地に指定（特定盛土等規制区域との重複を禁じる規定はない）
• その他の法令: 原則は知事の許可。例外＝管理者4つ（道路・河川・海岸・港湾）・生産緑地は市町村長・文化財は文化庁長官・国立公園は環境大臣

これで第III部「法令上の制限」は完結です。次章からは第IV部に入り、不動産取得税・固定資産税など、2026年度の数値改正が目玉となる税の分野を攻略します。