重要事項説明（35条書面）と 37条書面

重要事項説明の基本 — 誰が・誰に・いつ・どこで

重要事項説明（宅建業法35条）の趣旨は契約前の判断材料の提供です。物件と取引条件のプロである宅建業者が、これから物件を手に入れる素人に「この物件はこういう商品です」と説明し、買うか借りるかを冷静に判断させる。この趣旨から、35条のルールはすべて論理的に導けます。判断材料なのだから契約が成立するまで（前）に、これから取得する買主・借主・交換で取得する者に対して行う。すでに物件を知り尽くしている売主・貸主には交付も説明も不要です。

説明の主体は宅建士です（宅建士の独占業務）。ただし専任の宅建士である必要はありません。パート勤務の宅建士でも、35条書面に記名した宅建士と説明する宅建士が別人でも構いません。説明の場所には制限がなく、事務所でも相手方の自宅でも喫茶店でも行えます。説明の際、宅建士は請求がなくても宅建士証を提示しなければならず、怠ると 10 万円以下の過料に処されます（請求されたときに提示する通常の提示義務とは別枠の、重説専用の義務です）。なお、売主も媒介業者も宅建業者という取引では、関与する業者全員が説明義務を負います（実務上は書面に連名で記名し、代表して 1 人の宅建士が説明します）。

例外が 1 つあります。相手方が宅建業者の場合、プロ同士なので説明は不要となり、35条書面の交付だけで足ります。交付自体は省略できず、書面への宅建士の記名も必要です。「業者間だから書面もいらない」は誤りです。

制裁は 3 つを区別します。説明や交付を怠った業者は監督処分（指示・業務停止等）の対象ですが、35条違反それ自体に罰金の定めはありません。これに対し、重要事項について故意に事実を告げない・不実のことを告げる行為は別条（47条1号）の違反で、2 年以下の拘禁刑または 300 万円以下の罰金という重い罰則が科されます。そして宅建士が宅建士証を提示しなかったときは 10 万円以下の過料です。「35条は罰則なし」と丸暗記すると、故意の不実告知まで無罰と誤解します。

IT重説と電磁的方法による提供

テレビ会議などを使うIT重説は、売買・交換・貸借のすべてで認められています。「貸借はできるが売買はできない」とする肢は誤りです。対面の説明と同等に扱われるための要件は次の 4 つで、説明の途中で映像や音声に支障が生じたときは、説明を中断して回復後に再開しなければなりません。

また、相手方等の承諾を得れば、35条書面そのものを書面に代えて電磁的方法（電子メール等）で提供できます。このとき宅建士の記名に代わる措置（電子署名等）を講じます。電磁的提供は 34条の2書面・37条書面でも同様に可能で、いずれも承諾が前提です。

35条書面の記載事項 — 売買と貸借の要否マトリクス

記載事項は「①物件に関する事項 → ②取引条件に関する事項」の 2 階建てで整理し、そこに「③区分所有建物の特有事項」「④貸借の特有事項」を上乗せする構造で覚えます。出題の 8 割は売買と貸借の要否の違いです。判定の軸は一つ、「その情報は、借りるだけの人の判断材料になるか」。借主は建物を建てず、買いもしないので、建築や所有にまつわる情報は不要になります。

既存建物の建物状況調査（インスペクション）は、実施後1 年（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は 2 年）以内のものに限り「実施している」として結果の概要を説明します。期間を過ぎた古い調査は説明対象になりません。

続いて取引条件に関する事項です。ここでの最重要ポイントは、代金・借賃そのものの額は 35条の記載事項ではないことです。35条で説明するのは代金・借賃「以外」に授受される金銭（手付金・敷金等）の額と目的。代金の額・支払時期・方法は契約で確定する事項として 37条書面の担当です。

区分所有建物・貸借に特有の説明事項

マンション（区分所有建物）の売買では、共用部分や管理の情報が生活と資産価値を左右するため、説明事項が上乗せされます。規約は案の段階でも説明が必要、修繕積立金・管理費は滞納額まで説明という 2 点が頻出です。一方、貸借では次の表のうち「専有部分の利用制限規約」と「管理の委託先」の 2 つだけが必要です。ペット禁止などのルールと管理人の連絡先だけ分かれば、借りる判断には足りるからです。

貸借にだけ必要な事項もあります。借主の生活設計に直結する「期間・お金・設備・使い方」の情報です。ここでも宅地の貸借と建物の貸借で範囲がずれます。設備の整備状況は建物の貸借だけ、契約終了時の建物取壊しは宅地の貸借だけで、残りの 4 つは宅地・建物のどちらの貸借でも必要という配分です。

供託所等に関する説明（35条の2）

取引で損害を受けた相手方が営業保証金・弁済業務保証金の還付を受けられるように（第4章）、宅建業者は契約が成立するまでに、供託所等を説明しなければなりません。ただしこれは 35条の重要事項説明とは別の制度で、ルールが一段緩いのが特徴です。宅建士でない従業者が説明してもよく、書面の交付義務もありません。そして相手方が宅建業者なら説明自体が不要です — 業者は還付を受けられない（還付対象から除外されている）ので、供託所を教える意味がないからです。ここは 35条と正確に対比してください。35条は業者相手でも「交付」だけは残るのに対し、35条の2 は義務がまるごと消えます。同じ「業者間だから省略」でも、消える範囲が違います。

もう 1 つ、説明の相手方の範囲も 35条とは逆です。35条は「その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し」という限定があるため取得者だけが相手方でした。35条の2 にはこの限定がなく、還付の可能性は売主・貸主の側にもあるので、売主・貸主にも説明が必要です（媒介なら各当事者に）。「35条書面を交付しない売主には供託所等の説明も不要」という肢は誤りです。

37条書面 — 契約内容を証明する書面

37条書面の趣旨は契約内容の証明です。「言った・言わない」の紛争を防ぐための約束の証拠なので、契約が成立した後、遅滞なく、契約の両当事者（売主・買主、貸主・借主の双方。自ら当事者なら相手方、代理なら相手方と依頼者）に交付します。証拠を渡すだけなので説明義務はなく、交付自体は宅建士でない従業者が行っても構いません。ただし宅建士の記名は必要です（専任不要・押印不要・35条書面と別の宅建士でも可）。相手方が宅建業者でも交付は省略できません — 35条と違い、契約の証拠はプロ同士でも必要だからです。しかも37条書面の交付を怠ると 50 万円以下の罰金が科されます。35条の説明・交付違反に罰金がないのと対照的で、契約内容を残す義務がそれだけ重く見られていると理解してください。

記載事項は 2 層構造です。必要的記載事項は契約の骨格そのもので、定めていないなら定めて必ず記載します。任意的記載事項は「定めがあるときだけ」記載します。

3 大書面の横断整理 — 34条の2・35条・37条

仕上げに 3 大書面を一望します。迷ったら「書面の性格」に立ち返ってください。34条の2書面は業者と依頼者の仕事の約束、35条書面はこれから取得する人への商品説明、37条書面は契約した二人の約束の証拠です。

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ

• 35条書面: 契約成立前に、取得者（買主・借主）のみへ、宅建士（専任不要）が交付して説明（場所の制限なし）。宅建士証は請求がなくても提示。相手方が業者なら交付のみ
• IT重説は売買・貸借とも可。要件は双方向環境・書面の事前交付・開始前確認・宅建士証の画面提示の 4 つ
• 要否の軸: 建物の貸借だけ法令制限（原則）・私道負担・保存書類・住宅性能評価が不要。災害系（ハザードマップ・土砂・津波）・石綿・耐震・建物状況調査（1 年、RC・SRC 共同住宅は 2 年）は貸借でも必要
• 貸借にだけ必要: 期間・更新／定期借地権等である旨／用途その他の利用制限／敷金等の精算／管理の委託先。加えて設備の整備状況は建物の貸借だけ、契約終了時の建物取壊しは宅地の貸借だけ
• 区分所有の貸借は利用制限規約＋管理委託先の 2 つだけ。売買は滞納額・規約案まで説明
• 供託所等の説明（35条の2）: 契約成立まで・宅建士不要・書面不要・売主や貸主にも必要・業者相手には不要
• 37条書面: 成立後遅滞なく両当事者へ交付・説明不要・宅建士の記名（押印不要）。必要的記載は「双方確認・時期・時期・時期」、貸借では登記時期と双方確認が消える
• 2026年の追加事項: 管理業者管理者方式（区分所有の売買・交換のみ）／生物多様性増進活動促進法・港湾法の協定の承継効（ともに「法令に基づく制限」＝建物の貸借では不要）
• 制裁の区別: 35条の説明・交付違反＝監督処分（罰金なし）／故意の不告知・不実告知（47条1号）＝2 年以下の拘禁刑・300 万円以下の罰金／宅建士証の不提示＝10 万円以下の過料／37条書面の交付違反＝50 万円以下の罰金

次章は、この 35条・37条と並ぶ業法のヤマ場 — 宅建業者が自ら売主になるときだけ働く 8 種制限です。クーリング・オフの 8 日間から始めます。