営業保証金と保証協会

営業保証金制度の全体像 — なぜお金を預けさせるのか

不動産の取引は動く金額が大きく、宅建業者が倒産したり無資力になったりすると、取引の相手方は損害の回収ができなくなります。免許制度（第2章）が「入口の審査」で悪質な業者を排除する仕組みだとすれば、営業保証金は「お金による担保」です。宅建業者は事業を始める前に、国の機関である供託所にまとまった金銭等を預けておき（これを供託といいます）、取引で損害を受けた相手方は、そのお金から弁済を受けられます（これを還付といいます）。

もっとも、1,000万円の現金をポンと出せるのは体力のある業者だけです。そこで、中小業者のために用意されたのが保証協会（本章後半）です。60万円の分担金で営業保証金と同水準の保護を実現する共済的な仕組みで、宅建業者は「営業保証金を自分で供託する」か「保証協会に加入する」かのどちらか一方を選びます。保証協会の社員（会員のこと）になれば、営業保証金の供託は免除されます。

供託の額・場所・方法と「開業までの順序」

営業保証金の額は、主たる事務所（本店）につき1,000万円、その他の事務所（支店）1か所につき500万円の合計額です。たとえば本店と支店3つなら 1,000万円＋500万円×3＝2,500万円。そして供託する場所は、事務所ごとの最寄りではなく、全額をまとめて主たる事務所の最寄りの供託所です。被害者がどこに請求すればよいか一目で分かるように、窓口を一本化する趣旨です。

供託は金銭のほか、一定の有価証券でも、金銭との併用でもできます。ただし有価証券は種類によって評価額が割り引かれます。

手続の順序はこの分野の最頻出論点です。免許を受けただけでは営業できず、供託しただけでもまだ営業できません。供託した旨を免許権者に届け出た後（届出には供託書の写しを添付します）で、初めて事業を開始できます。

事務所を新設したときも理屈は同じです。新設1か所につき500万円を（やはり主たる事務所の最寄りの供託所に）供託し、その旨を届け出た後でなければ、その新事務所で事業を開始できません。

保管替えと二重供託 — 本店が引っ越したら

主たる事務所を移転して最寄りの供託所が変わったときは、保証金の置き場所も移す必要があります。方法は供託物の種類で二択に分かれます。金銭のみで供託しているなら、遅滞なく、費用を予納して保管替えを請求しなければなりません（義務です）。お金は口座間で動かせるので、供託所同士の付け替えで済むからです。一方、有価証券が少しでも含まれていると保管替えは使えず、移転後の最寄りの供託所に新たに供託し直し（一時的に二重供託の状態になります）、その後で旧供託所から取り戻します。

還付と不足額の供託 — 事故が起きたらどうなるか

還付を受けられるのは、宅建業者と「宅建業に関し取引をした者」で、かつ宅建業者でない者です。対象となる債権は、宅建業の取引（売買・交換・貸借の取引や媒介・代理）から生じたものに限られます。したがって、事務所の内装工事代金、広告代金、従業員の給料といった債権を持つ人は、たとえ業者が倒産しても営業保証金からは弁済を受けられません。また、取引の相手方が宅建業者である場合も還付は受けられません（プロは自衛できる、という趣旨です）。

還付を受けられる額は、供託されている営業保証金の額が上限です。還付が実行されると保証金が法定額より減るため、次の被害者を守れません。そこで業者には補充義務があります。免許権者から不足通知書の送付を受けた日から2週間以内に不足額を供託し、さらに供託した日から2週間以内にその旨を免許権者に届け出なければなりません。

取戻しと公告 — 預けたお金はいつ返るか

営業保証金が不要になれば、業者（や承継人）は供託した保証金を取り戻すことができます。取戻し事由は、免許の失効・取消し、一部の事務所の廃止（供託額が法定額を超えた分）、主たる事務所移転による二重供託（旧供託所の分）、保証協会への加入などです。

ただし、まだ還付を受けていない被害者がいるかもしれません。そこで取戻しには原則として、還付請求権者に対し「6か月を下らない一定期間内に申し出るべき」旨の公告をし、その期間内に申出がなかったことが必要です。例外的に公告なしで取り戻せるのは次の3つの場合です。

保証協会のしくみと加入の手続

保証協会は、国土交通大臣が指定した一般社団法人で、宅建業者のみを社員とします。現在はハトのマークの全国宅地建物取引業保証協会と、ウサギのマークの不動産保証協会の2つがあり、加入は任意ですが、一の保証協会の社員となった者は、他の保証協会の社員になることはできません（二股禁止）。協会の業務は次のとおりで、「必ず行う業務」と「行うことができる業務」の区別が問われます。

任意業務の2つは中身が似ていて混同しやすいので、対象で切り分けます。一般保証業務が保証するのは社員が受け取った支払金・預り金の返還債務等で、手付金等保管事業は完成物件の手付金等を協会が預かる別の業務です。また必須業務の苦情解決では、協会は社員に文書・口頭の説明や資料の提出を求めることができ、社員は正当な理由がなければこれを拒めません（宅建業法64条の5）。「社員は資料の提出を拒むことができる」という肢は誤りです。

加入する業者は、加入しようとする日までに、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付します。額は主たる事務所60万円＋その他の事務所1か所につき30万円で、金銭のみ（有価証券は不可）です。営業保証金と比べたスケール感を見てください。

分担金の納付を受けた保証協会は、納付を受けた日から1週間以内に、同額の弁済業務保証金を供託所に供託します。供託先は業者の本店の最寄りではなく、法務大臣および国土交通大臣が定める供託所（東京法務局）に全国分が集約されます。供託した旨を社員の免許権者に届け出るのも協会の仕事です。なお、業者から協会への分担金は金銭のみですが、協会から供託所への供託は金銭でも有価証券でも構いません。供託所はお金のプロで有価証券を適切に評価・管理できるからです。

社員が事務所を新設したときは、その日から2週間以内に、増設分の分担金（1か所30万円）を協会に納付しなければなりません。納付を怠ると社員の地位を失います。営業保証金の「供託＋届出をしてからでないと新事務所で営業できない」（事前）と、保証協会の「設置後2週間以内に納付」（事後）の違いは対比で狙われます。

弁済業務保証金の還付・還付充当金・社員の地位

保証協会の社員と宅建業に関し取引をした者（社員となる前の取引の債権者を含み、宅建業者を除く）は、その債権について弁済業務保証金から還付を受けられます。限度額は納付した分担金の額ではなく、その社員が保証協会の社員でないとしたならば供託すべき営業保証金の額に相当する額です。手続としては、まず保証協会の認証（債権の確認）を受け、その上で弁済業務保証金が供託されている供託所（東京法務局）に還付請求します。

還付が実行されると、その後はドミノ式に補充が進みます。期限の連鎖を図で押さえましょう。

社員から還付充当金が納付されない場合に備えて、協会はあらかじめ弁済業務保証金準備金を積み立てています。それでもなお不足するときは、全社員に特別弁済業務保証金分担金の納付を通知し、社員は通知を受けた日から1か月以内に納付しなければなりません。怠ると、やはり社員の地位を失います。

社員の地位を失った業者は、その日から1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません（怠れば業務停止処分の対象です。協会は地位喪失を直ちに免許権者に報告します）。なお、取戻し・返還の場面では、協会は弁済業務保証金の取戻し自体は公告なしでできますが、業者への分担金の返還には手順があります。社員が地位を失ったときは、保証協会が6か月を下らない一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨を公告し、その期間が経過した後でなければ分担金を返還できません。一方、一部の事務所を廃止した場合の返還には公告は不要です。営業保証金（一部廃止でも公告必要）と結論が逆になるので、対比で覚えてください。

完全対比表と「供託所等に関する説明」

本試験の選択肢は、2つの制度の数字・手続を入れ替えて作られます。この表が本章の集大成です。

最後に、この分野と35条（重要事項説明）をつなぐ論点が供託所等に関する説明（宅建業法35条の2）です。宅建業者は、取引の相手方等（宅建業者を除く）に対し、契約が成立するまでの間に、次の事項を説明するようにしなければなりません。

この説明は重要事項説明と異なり、宅建士が行う必要はなく、書面の交付も不要です。また、供託している金額は説明事項ではありません。「営業保証金の額を説明しなければならない」という肢は誤りです。

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ

この章は数字がすべてです。金額・期間を1枚に凝縮します。

営業保証金と保証協会は「同じ目的を別ルートで実現する制度」なので、常にペアで思い出す癖をつけてください。次章では、取引の入口となる媒介契約（34条の2書面とレインズ）のルールを学びます。