宅建業と免許制度

宅建業とは — 「宅地・建物」×「取引」×「業」

宅地建物取引業（宅建業）を営むには、免許が必要です（宅建業法3条）。趣旨は消費者保護 — 不動産は素人にとって一生に一度の高額な買い物だからこそ、参入する事業者をあらかじめ審査してふるいにかける仕組みです。免許は個人でも法人でも受けられ、宅建試験の合格とは無関係です（試験と関係するのは第3章の「宅建士」。「免許」と来たら業者、「登録」と来たら宅建士の話です）。

試験で最初に問われるのは「この行為に免許が必要か」という判定です。判定式は 1 つだけ。①宅地・建物について、②取引を、③業として行う — 3 要素すべてに当てはまれば宅建業（免許必要）、1 つでも欠ければ宅建業ではありません。

「宅地」の定義 — 場所で判定が変わる

宅地とは、①建物の敷地に供せられる土地と、②用途地域内のその他の土地（ただし現に道路・公園・河川・広場・水路である土地を除く）をいいます（宅建業法2条1号）。ポイントは登記上の地目や現況は一切関係ないことです。①には「現に建物が建っている土地」だけでなく「将来建物を建てる目的で取引される土地」も含まれます。

場所で結論が変わることを、太陽光パネルの設置用地で確かめておきましょう。用途地域外の土地をパネル設置目的で売買しても、建物の敷地に供する目的ではないので宅地に当たりません。ところが同じ目的でも用途地域内の土地なら、道路・公園・河川・広場・水路でない限り宅地です。「何に使うか」から入らず「まず場所を見る」が鉄則です。

「建物」の定義

建物は、土地に定着し屋根と柱（または壁）を持つ工作物です。マンションの一室のような建物の一部も建物に含まれ、その売買の媒介などは宅建業になり得ます。居住用である必要はなく、倉庫・工場・別荘も建物です。他方、屋根も柱・壁も持たない野立てのソーラーパネル（太陽光発電設備）自体は建物ではありません。

「取引」の定義 — 自ら貸借だけが抜けている

取引とは、①自ら当事者として行う売買・交換、②売買・交換・貸借の代理、③売買・交換・貸借の媒介をいいます。マス目で覚えるのが最速です。

9 マスのうち「自ら貸借」の 1 マスだけが取引から外れています。ここが本章最大の頻出点です。自分が貸主となって貸す行為は、規模がどれほど大きくても宅建業ではありません。大家業（不動産賃貸業）に免許は不要ですし、他人から借り上げた建物を自ら貸主として転貸（また貸し）する行為も「自ら貸借」なので免許不要です。貸借の場合、借主は住みながら相手の対応を見極められるため、売買ほど手厚く保護する必要がない — と趣旨から理解しておくと忘れません。なお、贈与はそもそも売買でも貸借でもないため取引に当たりません。

代理・媒介にはもう 1 つ重要な論点があります。代理とは依頼者に代わって契約を締結すること、媒介とは契約の相手方を探して引き合わせること（仲介）ですが、いずれの場合も契約の効果は依頼者本人に帰属します。したがって、自分の土地を区画割りし、販売代理や媒介を宅建業者に丸投げして不特定多数に分譲する場合、依頼した本人にも免許が必要です。「業者に任せたから自分は免許不要」という肢は誤りです。

「業」の定義

業とは、不特定多数の者を相手方として、反復継続して行うことです。「分譲」は反復継続の典型例です。逆に、自己所有の土地を一括して 1 社に売却するのは 1 回限りの行為なので業に当たらず、免許不要です。また、購入の相手方が国などに特定されていても、転売先が不特定多数なら業に当たります。なお、業該当性は総合判断のため、試験では明らかなケースしか出ません。深入りは不要です。

判定の事例演習

免許がいらない者

3 要素を満たしても、例外的に免許なしで宅建業を営める者がいます。理由が違う 2 グループを区別してください。国・地方公共団体は宅建業法そのものが適用されないのに対し、信託会社・信託銀行は免許の規定だけが適用除外で、国土交通大臣への届出が必要です。届出をした信託会社は大臣免許の業者とみなされ、免許以外の規制（営業保証金・重要事項説明など）には服します。

事務所の数え方と免許の区分

免許は、事務所が 2 つ以上の都道府県にまたがれば国土交通大臣免許、1 つの都道府県内に収まれば知事免許です（宅建業法3条1項）。分かれ目は「またがるか」だけであり、事務所の数・資本金・従業員数は関係ありません。甲県内に本店と支店 15 か所があっても甲県知事免許です。

そこで「事務所」の数え方が前提になります。事務所とは、①本店（主たる事務所）、②宅建業を営む支店、③継続的に業務を行える施設で宅建業の契約締結権限を持つ使用人を置く場所です。最重要は①と②の関係 — 本店は、支店で宅建業を営んでいる限り、本店自身が宅建業をしていなくても常に事務所として扱われます。逆に宅建業を営まない支店は事務所ではありません。

注意すべきは、知事免許でも業務範囲は全国だということです。甲県知事免許の業者が乙県の物件を売買・媒介することは自由で、乙県に事務所を設置しない限り免許換えも不要です。「知事免許＝その県内でしか営業できない」という日本語の先入観を突く出題が繰り返されています。また、免許の申請は免許権者に対して行い、大臣免許も現在は知事を経由せず国土交通大臣へ直接申請します。

有効期間 5 年・更新・免許換え

免許の有効期間は、知事免許・大臣免許とも5 年です（「知事は 3 年」とする誤り肢の出題歴があります）。引き続き営業するには更新が必要で、申請期間は有効期間満了の日の 90 日前から 30 日前までです。

更新の細部も肢になります。期間内に申請したのに満了日までに処分（可否の判断）が出ない場合、処分があるまで従前の免許が効力を持ち、更新後の免許の有効期間は従前の満了日の翌日から起算して 5 年です。また、業務停止処分の期間中でも更新は受けられます。有効期間が満了しても、業者の免許証に返納義務はありません（お客に提示して使う宅建士証には返納義務がある点と対比。第3章）。

免許換え — 「取り直し」のイメージ

事務所の新設・廃止・移転によって、あるべき免許の種類（知事⇄大臣、甲県知事⇄乙県知事）が変わったときは免許換えが必要です。名前は「換え」ですが、実態は新しい免許権者へ新規に免許を取り直す手続で、申請先は必ず新免許権者です。新免許を受けると従前の免許は失効し、有効期間は免許換えの日から新たに 5 年（残存期間の引継ぎではない）。免許換えが必要なのに放置していると、必要的免許取消しの対象になります。

なお、免許権者は免許（更新を含む）に条件を付し、変更することができます。条件違反は免許取消し（任意的）の対象です。免許は一身専属で、相続や合併で承継することはできません。

免許の欠格事由 — 「誰が」「いつまで」ダメか

欠格事由（宅建業法5条）は、「どんな事情ならダメか（中身）」と「誰までチェックされるか（範囲）」を分けて整理します。まず中身の核心は、「5 年待つ」グループと「直ちに OK」グループの仕分けです。

刑罰による欠格は、刑の重さで整理します。拘禁刑以上なら罪名を問わず欠格。罰金刑は宅建業法違反・暴力団対策法違反・暴力系の罪（傷害・傷害現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・暴力行為等処罰法違反）・背任罪に限って欠格です。つまり「罰金が来たら罪名を見ろ」— 詐欺罪・私文書偽造・過失傷害・道路交通法違反の罰金では欠格になりません。科料・拘留はそもそも軽すぎて欠格になりません。

「範囲」のチェックも整理しましょう。法人の免許審査では法人自身・役員・政令で定める使用人（支店長など）が対象になり、1 人でも欠格者がいれば法人は免許を受けられず、免許後に該当すれば取消しです。ただし方向に注意 — 法人が三大悪事由で取り消された場合に 5 年欠格を引き継ぐのは聴聞公示日前 60 日以内の「役員」だけで、政令で定める使用人は引き継ぎません（経営をコントロールする立場ではないため）。この非対称は個数問題で狙われます。また、欠格の原因だった暴力団員の役員が退任すれば、法人自体はその後免許を受けられます。

変更の届出・廃業等の届出と「みなし業者」

免許を受けた業者の情報は宅建業者名簿に登載され、誰でも閲覧できます。もっとも、届け出るべき事項と名簿に載る事項はイコールではありません。変更の届出の対象は、免許申請書の記載事項のうち次の 5 つに限られ（宅建業法9条・4条1項1号〜5号）、変更が生じた日から30 日以内に免許権者へ届け出ます。

• ① 商号または名称
• ② 法人の場合 — 役員の氏名／政令で定める使用人の氏名
• ③ 個人の場合 — その者の氏名／政令で定める使用人の氏名
• ④ 事務所の名称・所在地
• ⑤ 事務所ごとに置かれる専任の宅建士の氏名

本試験で効くのは⑤です。専任の宅建士が交代・退職・増員したときは、業者が30 日以内に変更の届出をしなければなりません。他方、役員の住所の変更や兼業の業種の変更は届出不要です。兼業の種類は名簿には登載されるのに届出は不要（4条1項6号は9条の対象から外れています）、逆に専任宅建士の氏名は届出が必要なのに名簿には登載されない（8条2項2号が4条1項5号を除いています）という、ねじれた関係になっています。「名簿に載る＝届け出る」ではないと割り切って、届出の対象は上の 5 項目で覚えてください。なお、宅建士本人が行う「変更の登録」は期限が遅滞なくで別物です（第3章で対比します）。

廃業などで免許が不要になったときは廃業等の届出です。「誰が・いつまでに・免許はいつ失効するか」をセットで覚えます。

ひっかけどころは 2 つ。死亡は「死亡の日から」ではなく相続人が知った日から 30 日、合併は存続会社ではなく吸収された側（消滅会社）の元代表役員が届け出る、という点です。失効時期は、死亡・合併はその事実の時、その他は届出の時と分かれます。

では、免許が失効した瞬間に進行中の取引はどうなるのか。免許は一身専属で相続人や存続会社に承継されませんが、失効前に締結した契約については、業者だった者やその一般承継人（相続人・存続会社）が、取引を結了する目的の範囲内でなお宅建業者とみなされます（みなし業者）。買主を置き去りにしないための規定で、有効期間満了や免許取消しの場合も同様です。

無免許営業・名義貸しの禁止

免許なしに宅建業を営むことは当然禁止ですが、規制はもう一歩手前から始まります。無免許の者は、宅建業を営む旨の表示・広告をするだけで違反です（免許申請中でも同じ）。また、業者が自己の名義で他人に宅建業を営ませる名義貸しも、営ませた場合だけでなく表示・広告をさせた段階で違反になります。罰則は、無免許営業・名義貸しによる営業が3 年以下の拘禁刑もしくは 300 万円以下の罰金（または併科）、表示・広告にとどまる場合が100 万円以下の罰金です。

ひっかけポイント

一問一答で総仕上げ

まとめ — この章の数字と急所

免許制度は「業者」への入口規制でした。次章では、実際に取引の現場で重要事項説明などを担う個人資格 —「宅建士」の登録・宅建士証の制度を、この章との対比を軸に固めます。